Почему плохо продается недвижимость. Что делать если не могу продать квартиру

Вопрос: От бабушки мне досталась просторная квартира в многоэтажном доме рядом с метро. С момента вступления в наследство решила ее продать, чтобы купить себе большую хорошую квартиру «в стройке» с отличными видовыми и инфраструктурными характеристиками. Обратилась в агентство недвижимости, чтобы помогли с продажей и ускорили процесс. Однако с конца апреля так и не удается ее продать. Агент - приятная вежливая женщина - успокаивает меня, что надо немного подождать. Однако прошло уже 4 месяца после того, как она была выставлена на продажу. Есть просмотры, потенциальные покупатели приезжают, осматривают, но потом, по неизвестным причинам, не перезванивают. Я уже хотела сделать ремонт (последний раз наводили марафет лет 8 назад), однако агент уверяет, что делать этого не стоит и покупатель скоро найдется. Я в полном замешательстве, квартира стоит, все планы отложены на неопределенный срок, сдвигов не наблюдается. Как мне быть? Что бы вы порекомендовали мне сделать? Могли бы вы помочь ускорить продажу жилья?

Причин сложившейся ситуации может быть несколько. Расскажем о наиболее очевидных, которые лежат на поверхности. Их три:

№1. Чтобы заключить договор с клиентом, агенты нередко делают такие предложения, от которых заказчику действительно сложно отказаться. Ему предлагают продать квартиру по изрядно завышенной стоимости. Допустим, при обращении в предыдущее агентство квартира была оценена в 9 млн рублей. Вам же теперь обещают ее продать на 2 млн дороже. Согласитесь, что такое предложение по факту становится приоритетным, однако по вполне объективным причинам продажа жилья затягивается. Следовательно, если вы заинтересованы в том, чтобы квартира продалась быстро, необходимо ВЕРНО ОЦЕНИТЬ КВАРТИРУ и выставить ее в продажу по конкурентоспособной стоимости.

Конечная цена слагается из ряда факторов. Ключевая особенность - то, что она должна соответствовать диапазону цен на аналогичное жилье равнозначного метража в данном районе. Как правильно, потенциальный покупатель на вашу квартиру уже есть. Он уже внимательно отсмотрел все интересующее его предложения в этом районе, и с нетерпением ожидает появления новых вариантов.

И, наконец, в рекламе он видит объявление о вашей квартире. Однако из-за цены, которая завышена на 2 млн по сравнению с другими, покупатель даже не будет звонить и уточнять условия, поскольку он понимает, что на такую сумму вы вряд ли скинете цену. В итоге он найдет подходящий вариант еще до того, когда вы осознаете, что цена неоправданно высока.

Оптимальный вариант - продажа квартиры по реальной стоимости (без завышений и занижений). Если цена слишком низкая, покупатель будет подозревать, что с квартирой (документами на нее) что-то неладное, и вряд ли согласится заключить сделку.

Первый шаг к успешной продаже - объективная оценка. Сделать ее может компетентный и квалифицированный профессионал, который работает в сфере недвижимости не первый год. Эксперт осуществит выезд на объект, произведет тщательный осмотр, анализ документации, пообщается с собственниками и, исходя из знаний рынка, выставит квартиру на продажу по адекватной стоимости, что существенно повысит шансы.

№2. Важный момент - стоимость жилья , которая зафиксирована договором купли-продажи (ДКП). Если еще не истекло 3 лет с момента вступления в наследство, тогда придется оплатить налог на прибыль (согласно НК РФ) при продаже квартиры. Следовательно, вам надо будет внести 13% от суммы, прописанной в ДКП (если квартира продается за 9 млн рублей - налог обойдется в 1 млн 170 тысяч рублей). Заплатить придется в любом случае, за исключением того, если в договоре цена занижена до 1 млн (только такая ценовая «величина» не облагается налогом). Следовательно, необходимо будет найти покупателя, который согласится, несмотря на собственные риски, заключить договор, где прописана заниженная сумма.

Это еще возможно в случае, если покупатель располагает собственными средствами, а не взятыми у банка. Если речь идет о заемных ипотечных средствах, тогда требование банка заключается в том, чтобы в договоре была зафиксирована сумма, соответствующая банковскому займу (никак не меньше). В связи с тем, что 7 из 10 сделок на московском рынке недвижимости являются ипотечными, такие требования заметно сокращают круг клиентов. Решение данного вопроса возможно в персональном порядке, но подробно описывать алгоритм действия мы не будем.

• хорошие фотографии должного качества (привлекательные для покупателя);
• достойное подробное описание квартиры;
• размещение объявлений в профессиональных базах и популярных сайтах по продаже недвижимости с огромными целевыми аудиториями.

Ваш агент должен самостоятельно приезжать на каждый просмотр квартиры и не делегировать эти полномочия вам (мотивируя занятостью или любыми другими причинами). Агент обязан осуществлять показ, детально описывать преимущества, рассказывать об условиях сделки и всей документации.

Мы рассказали об основных причинах, «тормозящих» продажу квартиры. Если вам нужна подробная консультация, пишите или звоните - с вами незамедлительно свяжутся.

Обращаясь к специалистам компании «Департамент Недвижимости» Вы можете быть уверенны, что Ваши интересы будут представлять опытные профессионалы.

Не могу продать квартиру! — так на днях написал мне один из читателей и попросил прояснить, что делать в этом случае и какие могут быть ошибки в продаже.

Давайте немного вспомним, что рынок недвижимости хоть и инертен, но все же подвержен реакции на ситуацию не только в экономическом, но и политическом и демографическом секторе.

И, как следствие, с конца 2014 года резко увеличились в количественном отношении предложения по покупке квартир. Причин много, в каждом регионе свои, плюс еще и личные обстоятельства.

Этот период быстро пошел на спад в начале 2015 года и теперь мы наблюдаем переизбыток предложений от продавцов квартир. Покупать некому.

Кто хотел сберечь деньги в недвижимости уже это сделали. Остались, в основном, те, кто проводит альтернативные сделки. Остальные покупатели отложили ипотеку до момента снижения процентов и стабилизации ситуации в экономическом секторе.

Недавно, смотрел статистику Росреестра, который показал, что в 2015 году доля сделок значительно меньше, чем в 2008-09 годах. Т.е. Вы смекаете, что к чему?! Квартиры не продаются, «зависают», в ожидании покупателя!

Не могу продать квартиру: находим выгод из проблемы

Успешная продажа квартиры теперь сопряжена с логичными и пошаговыми действиями продавца, которому необходимо приложить усилия, чтобы продать квартиру.

На рынке недвижимости выбирают квартиры покупатели с разным уровнем дохода и запросами к качеству приобретаемого жилья. Поэтому вероятность продажи теоретически одинакова и у “хрущевки” в старой части города, и у квадратных метров в новостройке спального района. Почему же тогда одни объекты продаются быстро, а другие годами не находят покупателя? Попробуем разобраться в вопросе.

Долго не продается квартира. Что делать?

Решая самостоятельно заниматься реализацией жилплощади, продавцы сталкиваются с необходимостью грамотной организации процесса и учёта нюансов сделки.

По мнению агентов, успешно работающих на рынке недвижимости, наибольшим спросом пользуются квартиры:

• стандартного метража;
• с раздельными входами, высокими потолками, просторной кухней и санузлом, с балконом (лоджией);
• расположенные на средних этажах;
• в районах с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
• вторичного рынка недвижимости (отсутствие риска приобрести “долгострой”).

Бывает так, что жилье полностью соответствует перечисленным критериям, но квадратные метры не продаются в течение длительного времени. В этом случае проблема заключается в собственнике, точнее, его неумении представить квартиру в привлекательном для покупателей свете, заинтересовать и удержать клиента, грамотно вести переговоры, чтобы их окончание привело к заключению договора купли – продажи. О типичных ошибках, не уделяя должного внимания которым продать даже хорошую недвижимость становится проблематично, пойдет речь в статье.

Почему не продается жилплощадь?

Часть негативных факторов, тормозящих процесс реализации жилья, можно устранить самостоятельно. Следует лишь учесть причины, отрицательно влияющие на привлечение покупателей:

• отсутствие предпродажной подготовки, неухоженный внешний вид и неприятные запахи в квартире;
• неправильно оформленные документы или их отсутствие, что вызывает сомнения в праве продавца распоряжаться квадратными метрами;
• несоизмеримая с характеристиками жилплощади стоимость;
• неграмотное размещение объявлений в СМИ;
• неспособность продавца к ведению переговоров с покупателями.

Когда собственник не уверен в своих силах, специализированные фирмы (юридические агентства, клининговые компании, риелторские конторы) помогут провести необходимую подготовку и избежать ошибок, значительно снижающих шансы на быструю реализацию жилья.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как быстро продать недвижимость?

Для скорейшего получения денег за квадратные метры следует заранее запастись необходимыми документами (проверить наличие имеющихся, оформить положенные для совершения сделки), а также:

• произвести подготовку жилья;
• определить цену, соответствующую состоянию квартиры;
• дать объявления в СМИ с целью довести информацию до наибольшего числа покупателей.

Подготовка квартиры

Затевать ремонтные работы вовсе не обязательно. Напротив, свежая покраска и обои могут навести покупателя на мысль, что жилье недавно сильно пострадало.
Правила предпродажной подготовки следующие:

• сделать генеральную уборку с мытьём окон, навести посильный порядок в подъезде и на прилегающей к нему территории;
• освободить жилплощадь от ненужных вещей, старых занавесок, поломанной мебели;
• устранить неприятные запахи в квартире и на лестничной клетке.

По статистике быстрее продаются жилые объекты без мебели, в которых покупателям видно фактическое состояние жилья.

Рыночная стоимость

Цена выставленной на продажу недвижимости складывается из совокупности факторов:

• состояние квартиры;
• ее площадь и расположение комнат;
• район;
• степень изношенности дома и прочие.

Определиться со стоимостью, объективно отражающей состояние жилплощади, помогает проведение независимой оценки. Если нет возможности обратиться к специалистам, самостоятельно проанализировать рынок жилья по объявлениям в СМИ и тщательно изучить ценовой диапазон выставленных на продажу сходных по характеристикам квартир можно самостоятельно.

Когда время позволяет, допустимо назначить максимально возможную цену, провести качественную рекламную кампанию и понаблюдать в течение 1-2 недель за активностью со стороны покупателей. Если спрос будет низким, небольшое снижение стоимости повысит интерес потенциальных клиентов.

Грамотная реклама

Покупатели узнают о продаже жилья из средств массовой информации. Чем выше популярность сайта (телеканала, местной газеты), куда будет подано объявление, тем больше вероятности скорого появления покупателей. Повысить количество просмотров помогает грамотное составление объявлений, отвечающих правилам:

• лаконичный стиль написания, отсутствие сокращений;
• точное указание количества комнат, квадратуры и планировки, типа дома и года его постройки, наличия лоджии, общего состояния квартиры;
• описание района расположения жилого объекта, придомовой территории, инфраструктуры.

В конце даётся цена недвижимости и контактные данные продавца. Если допускается торг – об этом следует упомянуть в тексте.

Информацию уместно дополнить несколькими качественными фотографиями. Неприлично выкладывать снимки с попавшими в кадр людьми и животными, работающим телевизором, с изображением беспорядка в комнатах.

Причины, почему квартиру не хотят покупать

Помимо причин, которые продавцу по силам устранить, замедляют продажу жилья сомнения в его привлекательности и наличие финансовых трудностей у покупателя. Среди недовольств, высказываемых пришедшими осматривать жилплощадь людьми, наиболее распространены:

• недостаточно развитая инфраструктура района расположения недвижимости;
• невозможность внести аванс, который требует продавец;
• несогласие с ценой квадратных метров и желание ее снизить;
• претензии к внешнему виду дома, состоянию лестничных клеток, неисправности лифта.

Справиться с подобными трудности можно при помощи грамотных переговоров. Негативное впечатление следует минимизировать упоминанием о положительных качествах квартиры и выгоде ее приобретения, постараться обратить недостатки в достоинства. Неразвитая инфраструктура и отсутствие транспортных развязок компенсируется тишиной и наличием близко расположенного парка. На просьбу о снижении цены можно пообещать оставить часть мебели или бытовой техники. Неудовлетворительное состояние общедомовой территории сглаживается информацией о запланированном в ближайшее время капитальном ремонте дома.

Диалог строится таким образом, чтобы развеять сомнения покупателя и окончательно склонить его в пользу покупки жилья.

Для уверенности при переговорах и убедительного аргументирования продавец должен четко определиться с намерением продать жилье, ценой и сроком проведения сделки, предпринять все возможное для приведения жилья и документов на него в порядок, быть готовым к компромиссу и иметь альтернативную жилплощадь для переезда.

Кризис рынка недвижимости

Одной из причин низкого спроса на квартиры в 2017 году аналитики называют нестабильность ситуации на рынке жилья, характерными чертами которой являются:

1. Ожидание снижения процентных ставок по ипотеке в следующие годы, как следствие, рассчитывающие приобрести жилье посредством банковского займа граждане не спешат с его оформлением.
2. Снижение заработной платы (несоответствие ее индексирования уровню инфляции), лишающее возможности накопления денежных средств.
3. “Замораживание” многих объектов, строительство которых велось за счёт вкладов дольщиков, по причине отсутствия денежных средств у населения.
4. Вслед за снижением спроса на жилые объекты стремительно уменьшается стоимость квадратных метров в ряде регионов страны.
5. Приостановка реализации готовых квартир застройщиками, нежелающими продавать возведённые жилые объекты за бесценок из-за уменьшения спроса и снижения стоимости жилья.
6. Действующие программы государственного субсидирования для приобретения жилья имеют ограничения, предполагают сбор большого количества документов и длительное ожидание очереди на получение сертификата, что делает госпомощь недоступной для большинства россиян.

Перечисленные факты порождают замкнутый круг: покупатели не решаются приобретать недвижимость (тем более оформлять для этого ипотечный кредит), продавцы в условиях низкого спроса стараются попридержать продажу квартир, что в свою очередь лишает граждан разнообразия выбора и снижает мотивацию к покупке жилплощади. Стабилизация на рынке прогнозируется с приходом 2019 года, когда улучшение экономической ситуации оживит рынок недвижимости и увеличит спрос на квадратные метры.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Уже год как я пытаюсь продать квартиру, квартира очень хорошая и цена вроде не сильно завышена, но продажи нет. Пробовала привлечь помощь людей с неординарными способностями, все говорят что вот-вот продаж квартиру, а она не продается. Что делать?

Здравствуйте, Наталья.

Если все так, как Вы пишете: и квартира хорошая и цена разумная, то действительно странно, что покупатель не находится. Вариантов при таких непонятных обстоятельствах может быть несколько. Каждый вариант следует внимательно проанализировать, ведь от знаков судьбы (а это явный знак), просто так лучше не отмахиваться.

Молитва для ускорения продажи

Первый вариант – самый простой, который требует времени и терпения. Просто пока еще не нашелся покупатель. В этом случае читают Псалом 50, молитву ко Господу о помощи в делах, Николаю Чудотворцу, святой Матроне Московской.

Как можно чаще представляйте, что Ваша квартира принесет кому-то счастье, успех, поможет примириться, родить ребеночка и т.д. Такой положительный настрой почувствуют потенциальные покупатели, и покупка будет совершена достаточно быстро.

Может быть Вам не нужно продавать квартиру?

Второй вариант несколько сложней. Возможно, Ваш Ангел-Хранитель пытается таким образом уберечь Вас от будущих невзгод. Проанализируйте свою ситуацию, для чего Вам так срочно надо продать квартиру? Вы уезжаете? Тогда, возможно, Вам не стоит уезжать. Вам нужны деньги для какого-то мероприятия? Вы уверены, что оно не прогорит?

Никто лучше Вас не знает всех обстоятельств. Может, имеет смысл повременить с продажей и на какое-то время просто сдавать жилье в аренду? А там и обстоятельства могут либо проясниться, либо перемениться. И, кто знает, возможно, побежите Вы тогда в храм ставить свечу Ангелу-Хранителю за своевременное наставление и надежную защиту.

Или это расплата?

Третий вариант самый сложный для анализа, т.к. требует объективности и честного ответа. И касается он того, каким именно образом досталась Вам эта квартира. Не было ли ситуаций, когда Вы боролись за эту квартиру с кем-то еще? Нет ли обиженных претендентов, рассчитывающих на эту жилплощадь? Если все-таки третий вариант, то на удачную продажу вряд ли стоит рассчитывать. Точнее, она может состояться, в случае, если все стороны придут к общему согласию. Если по каким-то причинам примирение невозможно, то закажите молебен о здравии всех участников конфликта (если они живы), либо об упокоении тех, кто уже ушел в мир иной, молитесь и просите прощенья за причиненные страдания заочно.

Каким бы ни был правильный ответ, после того, как Вы разрешите все вопросы, читайте молитвы, предложенные в первом варианте. Главное в такой ситуации постараться избежать нетерпения и делать все с любовью и надеждой. Желайте добра будущим хозяевам квартиры. Успехов!

По данным информагентства РБК, квартиры в Москве продаются от одного до четырех месяцев . Но бывают и исключения: иногда даже хорошая квартира не продается по 6-12 месяцев. Мы поговорили с опытными риэлторами и узнали, почему квартира может не пользоваться спросом и что делать в такой ситуации.

Почему долго не продается квартира: причины

Высокая цена

Многие продавцы завышают реальную стоимость жилья. Кто-то ориентируется на цену, за которую покупал ее много лет назад. Кто-то хочет отбить стоимость ремонта. А кто-то - из принципа.

«Мегаполис Фрунзенская» :
- Трешка на Кутузовском проспекте продается 2 года. Клиент оценил её в 30 млн рублей. Цену не снижает, соревнуясь с соседями, которые продают такую же квартиру за ту же сумму. В итоге оба не могут продать жилье, твердят: «Сосед же не снижает, а значит, сможет продать дороже!» Зато в доме напротив такие же квартиры легко уходят за адекватную цену.

Плохая реклама

Невнятный, скупой текст, некачественные фотографии (или их отсутствие), непопулярные каналы рекламы. В таких случаях даже хорошая квартира не продается месяцами.

Жилье неликвидное

К неликвиду относятся квартиры дореволюционной постройки, многокомнатные, без горячей воды или балкона, с юридическими проблемами, находящиеся далеко от транспортных развязок и т.д.

Квартира не готова к просмотру

Комнаты захламлены, грязно, плохо пахнет, мало света. Иногда арендаторы , которые снимают квартиру, выставленную на продажу, специально мешают сделке , устраивая бардак и рассказывая потенциальным покупателям небылицы о ледяных батареях и нерабочем лифте.

Состояние подъезда тоже влияет на настроение покупателей. Если в подъезде горы окурков, запах нечистот, разрисованные стены и все выглядит как кусочек гетто - не удивляйтесь, если до самой квартиры клиенты не дойдут.

Не определены сроки продажи

Когда владелец не спешит со сделкой, риэлтору не понятно, когда проводить показы, сколько использовать каналов рекламы и какую ставить цену. В итоге квартира зависает надолго и постепенно падает в цене.

Читать по теме
Как продать неликвидную квартиру , если окна выходят на кладбище, в коридоре отваливается штукатурка или соседка таскает мусор с помойки?

Что делать, если квартира долго не продается

Есть ли какие-то секреты? Мы узнали у московских риэлторов, как продать квартиру, которая не продается.

Установите адекватную цену

Риэлтор должен правильно оценить недвижимость и доказать владельцу, что дороже продать не получится. Если в течение 2-х недель нет звонков, нужно корректировать стоимость.

На случай, если снижение цены не помогает, можно использовать шок-методы :

Мария Румянцева, директор агентства «Мегаполис Фрунзенская»:
- Как ни парадоксально, часто помогает повышение цены. Мы «встряхиваем» объявление, и на него начинают обращать внимание. Еще работает временное удаление рекламы со всех площадок на пару недель. Мы это называем обновлением через удаление.

Поработайте над рекламой

Составьте внятное описание объекта и распространите предложение по самым популярным сайтам недвижимости и газетам. Не забывайте о баннерах, растяжках на балконе и прочем.

:
- Однажды я продавал 2-комнатную квартиру на Таганке в 5 минутах от метро. Она находилась в двухэтажном доме с газовой колонкой и деревянными перекрытиями - неликвидное предложение. Ко мне клиент обратился спустя полгода безрезультатных попыток продать жилье через другое агентство недвижимости. А все потому что агент написал в объявлении о перекрытиях, крупно сфотографировал газовую колонку и поставил этот снимок первым в галерее. Все фотографии были плохого качества, так как их сделали на телефон. Сначала квартиру продавали за 11 млн рублей, со временем снизили до 8.9 млн.
Я повысил цену до 9.5 млн. рублей, сделал качественные фотографии без колонки, о перекрытиях ничего не писал. Если спрашивали, я говорил что они деревянные и что для двухэтажного дома, где нагрузка небольшая, это не проблема. Рекламу разместил на 15 сайтах так, чтобы она все время была на верхних позициях. Результат: квартира «ушла» за 28 дней за 9.5 млн рублей, т.е. без торга!
Вывод: Не надо показывать минусы квартиры и экономить на рекламе.

Квартира сначала должна зацепить покупателя визуально. Если она в плохом состоянии, то стоит сделать недорогой косметический ремонт и только потом фотографировать. Причем качество снимков очень важно.

Эдуард Распопин, риэлтор, создатель сообщества «Консультации риэлтора. Агентство недвижимости» :
- Я делаю фотографии на хорошую камеру и слежу, чтобы в кадре не было личных вещей (посуды, зубных щеток, фото). Нужно максимально обезличить квартиру. Потому что так людям проще представить себя в ней.