Если нет кадастровой стоимости. Как рассчитать кадастровую стоимость дома? Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Земельный налог уплачивается в отношении участков, поставленных на кадастровый учет. Но бывает, что кадастровая стоимость на участок не определена и нет акта, устанавливающего стоимость такого участка. Как рассчитать налог в этом случае? Давайте разбираться.

Узнаем кадастровую стоимость земли

База для расчета земельного налога определяется в отношении каждого участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом.

По земельным участкам, образованным в течение календарного года, налоговая база определяется как кадастровая стоимость на дату постановки участка на кадастровый учет.

Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Сведения о кадастровой стоимости доводятся до плательщиков земельного налога двумя способами:

1) предоставляются по письменному заявлению в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

2) размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в интернете.

Такой порядок утвержден постановлением Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости до сведения налогоплательщика».

Получается, чтобы определить налоговую базу по земельному налогу, нужно подать заявление о предоставлении сведений либо найти необходимые данные в интернете. Первый вариант предпочтительнее, так как предприятие будет иметь письменное подтверждение кадастровой стоимости своего участка.

Если кадастровая стоимость пересмотрена

Бывает, что региональные власти пересматривают (чаще всего повышают) кадастровую стоимость земли задним числом.

К примеру, распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 25 ноября 2011 г. № 236-РМ были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Московской области по состоянию на 1 января 2010 года.

И у организаций, уплачивающих земельный налог, возник закономерный вопрос: нужно ли произвести пересчет налоговой базы за 2010-2011 годы?

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 15 марта 2012 г. № 03-05-05-02/15, при утверждении новых результатов государственной оценки земельный налог нужно пересчитать. Но только в том случае, если это улучшает положение налогоплательщика.

Однако необходимо учесть один нюанс.

Согласно Определению Конституционного суда РФ от 3 февраля 2010 г. № 165-О-О, правовое регулирование земельного налога состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения.

Соответственно, региональные нормативные акты об утверждении кадастровой стоимости земельных участков действуют на общих основаниях. То есть Конституционный суд отсылает нас к статье 5 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которой акты законодательства о налогах:

Вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу;

Акты, устанавливающие новые налоги или сборы, повышающие налоговые ставки, размеры сборов, устанавливающие или отягчающие ответственность за нарушение законодательства и пр., обратной силы не имеют;

Акты, отменяющие налоги или сборы, снижающие размеры ставок налогов (сборов), иным образом улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если они это прямо предусматривают.

Поскольку в распоряжении № 236-РМ не указано, что оно распространяется на предыдущие периоды, то для целей расчета земельного налога оно вступает в силу только с 1 января 2012 года.

Аналогичными аргументами можно воспользоваться, если сходная ситуация сложилась в иных регионах.

Если кадастровая стоимость земли не определена

А вот если кадастровая стоимость земельного участка вообще не определена, следует руководствоваться положениями пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

То есть для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости).

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 (далее - постановление № 319) ежегодно определять нормативную цену земли обязаны органы исполнительной власти субъектов РФ.

Документ о нормативной цене земли выдают заинтересованным лицам районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (п. 4 постановления № 319).

Если окажется, что кадастровая стоимость земельного участка не определена, налогоплательщик должен обратиться в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству за документом о нормативной цене участка.

Если же и нормативная цена земли не определена, то, по мнению Минфина России (письмо от 15 марта 2012 г. № 03-05-05-02/15), в этом случае отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога. Для того чтобы подтвердить тот факт, что кадастровая стоимость и нормативная цена для конкретного земельного участка не установлены, желательно иметь соответствующие документы от уполномоченных органов.

Межевание земли

Бывают случаи, когда на тот или иной участок нет документов о межевании. Но в то же время участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный с приблизительной площадью. Возникает ли в данном случае обязанность по уплате земельного налога? По мнению чиновников, возникает (письмо Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-05-06-02/32).

Без межевания участка невозможна госрегистрация права на него. Однако если в ЕГРП отсутствует информация о существующих правах на участок, то плательщик земельного налога определяется на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих право на землю. Это установлено пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ.

Такими документами могут быть оформленные в установленном порядке правоудостоверяющие документы; соответствующее решение о предоставлении земельного участка и т. д.

Вы бухгалтер, но директор вас не ценит? Считает, что вы только тратите его деньги и переплачиваете налоги?

Станьте ценным спецом в глазах руководства. Научитесь работать с дебиторкой.

У Центра обучения «Клерка» новый .

Обучение полностью дистанционно, выдаем сертификат.

Уже сейчас многие россияне, решившие узнать оценку своей дачи или квартиры, удивляются: «Почему так дорого? Откуда взялась такая цифра?».

Что делать, если это произошло с вами и налог на недвижимость вам рассчитали по завышенной цене, «АиФ» рассказал Антон Соничев, адвокат бюро «Деловой фарватер», эксперт правового центра «Общественная Дума» .

Как оспорить кадастр?

Для граждан, несогласных с кадастровой стоимостью недвижимости, есть два выхода. Во-первых, можно оспорить проведённую оценку в специальной комиссии при Росреестре. Во-вторых, в суде.

Например, если обнаружится, что стоимость получилась завышенной из-за неверных исходных данных — были совершены арифметические или технические ошибки, эксперты напутали в расчётах, поставили лишнюю цифру и т. д., показатели оценки в Росреестре должны исправить бесплатно.

Если же техническая ошибка не обнаружится, придётся обращаться к независимому оценщику, который подтвердит, что кадастровая стоимость вашей квартиры или дома превышает рыночную.

Во сколько обойдётся перерасчёт?

Госпошлина за подачу иска в суд составляет 300 рублей.

В целом же, оспаривание кадастра может стоить как несколько десятков тысяч рублей, так и больше 100 тысяч рублей. Дело в том, что цены на услуги независимых оценщиков различаются в зависимости от региона и объекта оценки. В некоторых случаях требуется не одна экспертиза. Кроме того, для обращения в суд могут понадобиться услуги адвокатов, расценки которых тоже отличаются в зависимости от их статуса и региона проживания.

Неправильное определение кадастровой стоимости случается часто, а значит, исков об оспаривании должно быть много. Вот только готовы ли люди тратить своё время и немалые деньги на суды?

Кому надо платить?

Пока платёжки по новым правилам получат только жители 28 регионов. Это Москва и Московская область, Амурская, Архангельская, Владимирская, Ивановская, Магаданская, Нижегородская, Новгородская, Новосибирская, Пензенская, Псковская, Рязанская, Самарская, Сахалинская, Тверская, Ярославская области, Республика Башкортостан, Бурятия, Ингушетия, Коми, Мордовия, Татарстан, Карачаево-Черкесия, Удмуртия, Забайкальский край, Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий автономные округа.

Остальным правительство разрешило вводить новый налог по мере готовности до 2020 года. Но и в 28 пилотных регионах платить его в полной мере начнут не сразу, а постепенно. Для этого введены понижающие коэффициенты, растянутые на четыре года: 0,2, 0,4, 0,6 и 0,8. Впрочем, сумма в платёжках всё равно будет больше, чем в прошлом году.

Когда надо заплатить?

Платёжки по налогу на недвижимость за 2015 г. должны прийти не позднее 20 октября 2016 г., а оплатить их надо до 1 декабря 2016 г. Не успеете — будете платить пени в размере примерно 10-11% годовых. Причём независимо от того, согласны вы с кадастровой оценкой своей недвижимости или нет. Если позже налог признают завышенным, переплата зачтётся при уплате налогов за следующий год.

Кадастровая стоимость квартиры – один из важнейших показателей, который нужно учитывать как при сделках с недвижимостью, так и расчете налогов. Как узнать эти сведения, в каких именно ситуациях они могут понадобиться, что делать, если поменялись показатели и другие нюансы кадастра вы рассмотрим в представленной ниже статье.

○ Что такое кадастровая стоимость квартиры.

Кадастровая стоимость недвижимости или земельного участка – это ее фактическая цена, соответствующая рыночным показателям. На законодательном уровне ее проведение регулируется Федеральными законами:

«Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее №135-ФЗ).
«О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 №237-ФЗ (далее №237-ФЗ).

«1) государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;
2) кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона (ст.3 №237-ФЗ)».

○ Когда и для чего может потребоваться.

Кадастровая стоимость квартиры является основными критерием, на котором базируется цена за нее при продаже/покупке либо аренде. Помимо этого, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается налог на имущество.

«Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ст. 3 №273-ФЗ)».

Учитывая степень важности данного показателя, он подлежит регулярному обновлению

○ Как рассчитывают кадастровую стоимость квартиры.

Кадастровая стоимость рассчитывается экспертными оценщиками, которые привлекаются в ходе плановой кадастровой оценки государством.

«Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке».

При расчете учитываются следующие факторы:

Адрес расположения (престижность населенного пункта, района, улицы).
Состояние инфраструктуры.
Общие показатели цен на недвижимости в конкретный период времени.

Итоговым документом проведенного анализа является отчет, составленный с учетом требований соответствующих норм закона.

«Итоговым документом, составленным по результатам определения кадастровой стоимости, является отчет. Требования к отчету устанавливаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (далее - требования к отчету). Отчет составляется на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа (п.2 ст.14 №273-ФЗ)».

○ Где и как можно бесплатно узнать кадастровую стоимость квартиры.

Данные сведения можно получить при личном обращении в соответствующую структуру. Но примерные показатели можно получить также, не выходя из дома, посредством интернета.

✔ Примерный расчет.

Можно просто зайти на официальный сайт Росреестра, выписать адрес квартиры и получить сведения. Но они с большей долей вероятности окажутся неактуальными, поэтому рекомендуется использовать другие методы после регистрации на сайте Росреестра:

Создание заявки. Данный способ является самым надежным методом получить нужные сведения, не выходя из дома. Для этого нужно:
- Выбрать свой статус на главной странице сайта (физическое или юридическое лицо).
- Зайти в раздел «Получить сведения из ГКН».
- Составить заявку, заполнив требуемые поля. Чтобы ее правильно составить, нужно иметь технический паспорт квартиры и предыдущий кадастр (при наличии). В соответствии с этими документами нужно заполнить заявку и отправить ее на рассмотрение. Результат оценки предоставят в течение 5 дней бесплатно со дня обращения.
Войти в раздел «Публичная кадастровая карта», где нужный объект будет найден по соответствующему кадастровому номеру. Полученные таким способ действия предоставляются исключительно в ознакомительных целях и не могут быть нигде использованы.
Воспользоваться сервисом ««Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки», где указаны результаты последней оценки. Здесь можно также получить бесплатный отчет о ходе проверки и учтенных критериях.

○ Как и когда меняется кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость меняется по решению органов власти с определенной периодичностью. Так, изменения вносятся не реже, чем раз в 5 лет, но не чаще, чем раз в 3 года. Для городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) частота изменений уменьшена до 2 лет.

Таким образом, информация о кадастровой стоимости квартиры будет меняться каждые 5 лет, что необходимо учитывать как при планировании сделок с недвижимостью, так и при расчете налога.